こんにちは、たつごんです。
前回の記事では私が賃貸仲介営業という職種に転職した話を綴りましたが、今回はそこから学んだ不動産賃貸業の経営のコツについて紹介していきます。
2021年2月より不動産投資を開始し、現在はアパート1棟、区分マンション1戸を所有しています。年間の家賃収入はおおよそ350万円です。大手企業を辞め、今は賃貸仲介営業マンとして働いています。
賃貸仲介営業で学んだ“長期間空室が埋まらない理由”【満室にする方法も紹介】
賃貸仲介営業をしていると長期間埋まらない部屋の特徴やずっと募集中である原因がわかってきます。
早速ですが、長期間空室が埋まらない理由を賃貸仲介営業マン視点から紹介していきます。
人気や問い合わせのなさそうな物件は大体掲載しない
お店で物件を紹介する前に、来店を組む必要がありますからポータルサイトからの反響を得るために、様々な物件を毎日UPしていきます。
そして、SUUMOやホームズといったポータルサイトには、綺麗な物件や問い合わせが多そうな部屋を優先して掲載していきます。
さらに、掲載する物件数の上限が決まっている不動産会社がほとんどだと思うので、これは決まらんなという物件や問い合わせも少なそうな物件は掲載していかないんですよね。
とにかく沢山掲載していけば良いというわけではないんです。限られた掲載数の中で、いかに問い合わせの多そうな物件をUPしていくかなんです。
掲載しない物件の特徴は大体下記になってきます。
- 和室が多い、内装・設備が古い物件
- 駅から離れていて周辺環境が微妙な物件
- 人気がないのにAD（広告料）がつかない物件
大体上記のケースが多いと感じます。
特に1Kの物件となってくると供給過剰なところがあるので、内装や設備等で他物件と差別化ができていない部屋はずっと余っている印象があります。
オーナーさんから物件紹介してください！と言われた物件においても、内装や設備面で微妙だと感じるお部屋は建前上「紹介させていただきます！」と営業マンたちは言いますが、“積極的に”は紹介していかない営業マンも多いのが現状だと思います。
オーナーさんの物件は仲介手数料のほかに広告料として1か月もらうケースが多いと思うので、その点は紹介するメリットがありますが、そもそも人気のない物件だと広告料1か月は当たり前レベルなので、やはり長期間埋まらなくなってしまっているのは事実です。
賃料4万円の1Kのお部屋を紹介したとして、仲介手数料：4万円＋消費税、広告料1か月分：4万円の合計約8万円になるので、営業マンからしたら紹介し甲斐があると言えます。
ただ、広告料1か月分の物件はなんやかんやで多いので、それだったら同じような物件で2か月の方を優先して紹介してしまうので、前者の物件がなかなか埋まらないという状況になります。
競合が多い部屋タイプをすぐに埋める方法
日本は人口が減少しているのにアパートやマンションが建ってしまっているわけですから、どんどん競合は増えていくばかりですよね。
そんな中でも早く空室を埋めていく方法は、
不動産会社に管理委託をしている場合には、管理物件は優先的にネット掲載をしていくので、あとは物件としての魅力（内装・設備とか）を高めるか、広告料を上げるかの正直2点だと思います。
それでも埋まらない場合は、そもそも賃貸需要が低いエリアであるか、もしかすると管理会社の客付け力が低い可能性があるので、後者なら管理会社を変えることをおすすめします。
【報告】所有している区分一室が来月退去になりました！
突然ですが、私が所有している区分マンションが来月退去になりました。長期的に住んでいただける方と思っていたので驚きでしたが、長期間空室にならないよう頑張らねばなりませんね。
私が所有している区分マンションは、立地は良いものの3点ユニットとバストイレ別でない点、そしてベランダに洗濯機置き場があるという点があります。
なので、そこをいかにカバーしていくかが重要になりますが、退去前のため退去後どうなっているか確認してから、その後の対策を考えていきたいと思います。
ただ、対策とはいえ先ほど列挙した方法を実践していくことになると思います。あまりに状態がひどい場合には、中途半端に修繕をするのではなく、しっかりリフォームをしていく予定です。
とにかく長期間空室になること＝機会損失になるわけですから、その分思い切って広告料や修繕費にお金を充てる方が安上がりなんてことも考えられます。
色々なケースを考えて、最善な方法で空室を埋めていくことが大切ですね。
