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区分マンションを購入した決め手はコレです【価格や利回り以外も大切】

不動産投資
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みなさん、こんにちは。たつごん(@tatsugonblog)です。

今回もご覧いただきありがとうございます。

本日お話する内容はこちら
  • 今回の物件(区分マンション)を購入した決め手とは?
  • 利回りや価格以外に大切なことは?

今回は上記2つのことについてお話していきます。よろしくお願いします。

良ければこちらの記事もチェックしてみてください。

今回の物件を購入した決め手とは?

今回購入した区分マンションの情報はこちらです。

  • 価格:370万円(+諸経費)
  • NOI利回り:9.9 %
  • 築年数:29年
  • 利便性:近くにモールあり、2路線それぞれ徒歩圏内、一応都内

NOI利回りは約10%以上

私は表面利回りではなくNOI利回りを意識して購入すると決めています。

◆NOI利回りとは…

NOI利回り={1年間の満室家賃収入×(1-空室率)-1年間の維持管理経費)}÷(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)×100

なぜNOI利回りが重要なのか?NOIから判断する不動産投資とは

つまりは管理費や修繕積立金、不動産購入時にかかる諸経費などを考慮して出した利回りのことを指します。

約10%を超えたら◎と個人的には考えてます。(今回の9.9%はギリクリアですw)

もちろん決め手はこれだけではありません。

修繕積立金総額は多ければ多いほど良い

続いて、修繕積立金総額は見るようにしています。不動産会社さんから頂く調査報告書に書いてあります。

今回購入する区分マンションの積立金総額は2000万円以上ありました。この金額は結構潤沢にあると思います。

修繕積立金がほとんど貯まってないなんて物件もあるので、それは今後が不安です…。

そのため、今後修繕積立金や管理費はこれ以上高くなることはなさそうだなと思い、購入を決めました。

総戸数は50戸以上

そして、総戸数は50戸以上の物件を見るようにしています。今回の物件は60戸ほどあるため、クリアしています。

なぜ、総戸数は50戸以上が好ましいと思うか。

これは戸数が少なければ修繕積立金や管理費が高くなりやすいです。定期的な修繕代を少ない戸数で賄うとなれば、その分1戸が抱える修繕代は大きくなります。

修繕費の滞納総額にも十分気を付ける必要があります。=マンションの治安や住人の民度にも関わってくると思うからです。

周辺アパート・マンションの空き状況

物件の周辺にあるアパートやマンションの空き状況を見に行きました。駅から10分圏内ということもあり、新築アパートや似たようなマンションが多くありました。

夜に周辺環境を見に行ったのですが、明かりやカーテンが付いてたりとほぼ満室の様子だったので、賃貸需要は高いと思いました。

リフォームなどある程度すれば、入居付けには困らないだろうという感じです。

物件がある地域の地価推移

物件がある地域の地下推移についても調べてみました。すると、約2%ほど去年と比べて上昇していました。

数年後売却するとなった場合、今と同じ価格で売れる可能性は大いにあると思います。

まとめ

区分マンションを購入した決め手について紹介してきました。

購入の決め手
  • NOI利回りは約10%以上
  • 修繕積立金総額は多ければ多いほど良い
  • 総戸数は50戸以上
  • 周辺アパート・マンションの空き状況
  • 物件がある地域の地価推移

すべてを満たす物件は中々見つからないかもしれませんが、それに近い物件ならばいいのではないかなと思います。(あくまでも目安としてです)

今回は以上です。ありがとうございました。

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