こんにちは、たつごんです。
日本の人口は減っていくのに、どんどん賃貸住宅は建てられていくという状況を目の当たりに、自分がしている不動産投資は果たして合っているのか考えたことはありませんか？
当然のことですが、そもそも不動産投資のやり方に正解・不正解なんてあるわけないんです。
ただ、ますます競合が増えていっているという状況で、自分が所有している物件を満室にするにはどうすれば良いのだろうということは常に考えています。
そこで、今回の「誰をターゲットにする賃貸経営なのか」について振りかえっていきたいと思います。
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私が不動産投資を始めたきっかけは何だったか
私が不動産投資を始めたきっかけは、以下の二つです。
- お金持ちになりたい（人生の選択肢を広げたい）
- 不動産を通じて誰か人のためや地方創生といった事業をしたい
上記の理由は今も変わりません。資産運用の一環としてもそうですし、不動産賃貸業という事業に面白みを感じたということが主なきっかけです。
最初に購入した物件は区分マンション
不動産投資を始めるにあたり、最初から一棟ものを購入する属性もない、資金もそこまでないという状況でしたので、最初は区分マンション投資から始めることとしました。
▼購入した区分マンションに関する記事はこちらから
【利回り14%超】東京郊外エリアの500万円以下区分マンション購入記
もちろん一棟アパートやマンションを購入した方が、レバレッジを効かせられるため多くのCFを生み出すことが可能ですよね。
ただ、不動産投資を始める人が多くなった今、利益を生み出す物件がそうそう多くはありませんから、ここで買わない手はないと思い購入しました。
最近になって解約通知があったものの、今後も安定して収益を生み出してくれる物件だと思うので、長期保有で考えています。
この時は、実践して得られる不動産投資の知識の習得するため、そしてお金持ちになるための第一歩として非常に興奮したことを覚えてますね(笑)
次に購入した物件は地方一棟アパート
区分マンションを購入してから数か月後に偶然ながら優秀な物件を発見しました。まだまだ購入できるほどの資金は貯め込んでいたので、これも買わない手はないと思い購入しました。
一棟アパートを購入するとなると銀行融資が必須になりますから、属性の低い私は日本政策金融公庫に融資相談→プレゼン資料作成→面談を行い、何とか融資を得ることができました。
▼地方築古一棟アパートを購入した記事はこちらから
【利回り15.9%】公庫融資を活用した初めての一棟アパート投資
そこで初めて自分は不動産賃貸業を通じてどうしていきたいかを考える機会となり、それが「地方創生や社会貢献をしていきたい」というきっかけにつながってきます。
そもそも誰をターゲットにして賃貸経営を行うか
まだまだ新米大家ですが、賃貸経営をする上で重要なのはターゲットだと考えています。
もちろん、それだけでなく銀行融資の開拓や資金計画といったところも重要にはなってきますが、競合の多い今やその他にも大切なことはいっぱいなわけですよね。
その一つがターゲット設定です。
各所有物件のターゲット層について
私が所有している物件にはざっくりですがとりあえず決まったターゲットがいます。
①区分マンション：生活保護者や高齢者、そして家賃を下げて暮らしたい単身サラリーマン（男性向き）
②一棟アパート：生活保護者、高齢者、外国人、近隣工場勤務の単身者（男性向き）
①においては、三点ユニットや洗濯機置き場がベランダにあることから、あまり女性が好むお部屋ではないかなという印象です。
②においては、地方＆築古アパートということもあり、どんな人でも受け入れる方向で主に生活保護者や高齢者、そして外国人の方をターゲットにしています。
不動産投資は人口減少こそむしろチャンス？
特に地方での賃貸経営に関して言えば、人口は右肩下がりで減少していくわけなので、空室を埋めるためにはこちらとしても窓口を広げて募集をかける必要がありますよね。
以前とは異なり、地方ほど大家の立場は弱くなり、逆に「入居してくれ！」と願う立場になってきていると思うんですよね。地主の方などは未だ外国人や高齢者NGの姿勢のため、むしろチャンスだと捉えています。
このように物件ごとにターゲットをイメージさえしておけば、内装費をどこまで掛けるべきかといったどこにお金を費やすべきかという点において正確に判断することができますよね。
さいごに
不動産投資をこれからも勧めていくにあたって、初心に帰るというわけでもありませんが、何故不動産賃貸業を行うのか、そしてどのような運営を行っていくのかを明確にすることの重要性についてお話してきました。
皆さんはどういった方針のもと不動産投資をされていますか？お金を稼ぐ、経済的に裕福になりたいという気持ちは皆同じだと思いますが、楽しく長く続けたいですよね。
大変なことも多々ありますが、コツコツ運営していく不動産投資が自分に向いているのではと思った今、事業としても楽しいので長期的に、できれば一生やりたいと思っているほどです。
満室経営を行うためにも、物件一つひとつに明確な目的やターゲットを持ち、人口減少していく日本でも稼げる手段を生み出し続けていきましょう！
今回は以上です。最後までありがとうございました。
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