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空室が発生しても問題ない物件を購入しよう【選定方法や対策を解説】

不動産投資
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こんにちは、たつごん(@tatsugonblog)です。

「自分の物件に空室が発生してしまったらどうしよう…」

そのような不安を抱く人は多いと思います。

アパートの場合、一部屋空いても別に問題ないと思いますが、トントン拍子で二部屋…三部屋と空室が発生してしまっては大変なことに。

今回は空室が発生しても問題ない物件とはどういう物件かについて紹介していきます。

空室が発生しても問題無い物件とは?

現金で購入している場合はそこまで問題にはなりませんので、今回は融資を受けている場合で話進めていきます。

空室が発生しても問題ない物件。どんな物件でしょうか。

私は、①返済比率が50%以下(MAX60%)の物件、②部屋数が6部屋以上の物件であると安心です。

①返済比率が50%以下の物件

返済比率とは、

毎月のローン返済額÷満室時の月々家賃収入

で計算することができます。

例えば、毎月のローン返済:10万円、満室時の月々の家賃収入:25万円とします。

その場合、10万円÷25万円なので返済比率は40%となります。

単純計算で40%ということはその物件の60%が空室になってもマイナスにはならないため、10部屋の物件の場合は6部屋空室でも問題ないことになります。

一気にそんな数の部屋が空室になることは考えづらいため、健全性の高い運営をすることがでにます。

学生物件や法人一括借り上げ物件の場合は一気に空室が発生することは珍しいことでは無いと思いますが。

②部屋数が6部屋以上の物件

部屋数が6部屋以上ある物件ということで書かせていただいてますが、

これは一物件部屋数が多ければ多いほどリスク分散ができ、安全な経営ができるということです。

4部屋の物件と8部屋の物件で比べた時に、例えば二部屋空室がでたとしましょう。

その場合、

4部屋の物件:50%が空室、8部屋の物件:75%が空室ということになります。

どちらの方が健全性の高い物件から一目瞭然ですよね。

個数が多ければ多いほどリスク分散ができるということです。

なので、一物件だけを運営しているより複数の物件を所有している方が安全性が高いということが同様に言えます。

空室が沢山出てしまった場合の対策は?

上記の物件を購入した場合でも空室が沢山出てしまった!なんてことはもちろん考えられます。

その際の対策としては、①手出しが発生しても問題ない安全資金は確保しておく、②自らジモティーなどで募集をかける、③全然埋まらない場合は仲介会社を変えるなどの方法があると思います。

①手出しが発生しても問題ない安全資金は確保しておく

お金って大事ですね…笑

キツキツで賃貸経営をするのではなく、突発的な修繕や退去に十分対応できるくらいの資金は確保しておくべきです。

資金がそれなりにあれば空室が発生しても平常心を保ち安心して運営できますよね。

なので、ちゃんとそこの資金は確保しておくよう日々心がけましょう。

②自らジモティーなどで募集をかける

基本的には不動産会社さんに仲介をお願いする形でお願いしていることと思いますが、自ら募集をかけるという方法もあります。

よく見かけるのはジモティーなどの地元掲示板みたいなサイトで募集をかける方法とかですかね。

意外とそういったサイト経由で入居決まった!というパターンがあるので広くアプローチをかけることの必要性に気付かされました。

③全然埋まらない場合は仲介会社を変える

賃貸募集かけてるのに全然入居が埋まらないんだが…。そういうことは日常茶飯事だと聞きます。

なんせ世の中に不動産会社はコンビニの数よりも圧倒的に多いため、中には入居付けに弱い会社なんて沢山あります。

繁忙期なのに全然入居が決まらないのはその不動産会社が入居付けに弱いことが考えられるので思い切って会社を変えてしまう方がいいかもしれません。

不動産会社を変えただけで入居がすぐに決まったということもありますので、有効な手だと思いますよ。

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今回は以上です。
さいごまでお読みいただきありがとうございました。

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