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【利回り15.9%】公庫融資を活用した初めての一棟アパート投資

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こんにちは、たつごん(@tatsugonblog)です。

私は2021年2月に区分マンションを購入し、その4か月後の6月に一棟アパートを購入しました。

区分マンションの次は一棟アパート購入!ということで、日々物件チェックは欠かさず行い、ついにその3か月後に理想の物件を見つけました。区分マンションを買ったときの話はこちら。

大学生の時からこのためにお金を貯めてきたので、資金余力はまだありました。最終的に購入することができたわけですが、色々な苦難がありました…。

ということで、今回は日本政策金融公庫を活用して購入した初めての一棟アパ―トについて紹介していきます。

紆余曲折した後、希望の物件に出会う

毎日欠かさず物件チェックを行ってきた私はある程度の物件選定の目がついてきました。物件を見てきただけでなく、様々なメディアを通じて学んできたのであとは良い物件を見つけるだけだと。

ある不動産会社さんのHPを見ていたところ、1件気になる物件を発見したので詳細を聞いていくと、入居者と仲裁?中の部屋があるとのことで、少し問題がありました。

スペックは良かったのですが、初めての一棟目にしてはハードルが高いと思いこの物件は断念しました。この翌日に同エリアでより条件の良い物件に出会うことになります。それが今回購入した物件です。

今回購入した一棟アパートの紹介

購入した一棟アパートの物件概要を紹介していきたいと思います。

購入時期2021年6月
所在地埼玉県北部某市
築年月1988年
価格1900万円+諸経費
表面利回り15.9%
間取り1K×8部屋
賃貸状況満室賃貸中

この物件を見た瞬間、「即決」だと確信しました。その理由は以下です。

この物件と決めた理由
  • 工場やショッピングモールなどが近く、賃貸需要も高いエリアにある
  • 価格帯が2000万円未満かつ高利回り、満室中の物件である
  • 数年前に大規模修繕をしており、運営コストを抑えられる

上記があるだけで十分な判断材料です。

駐車場は4台分と足りませんが、残り4台分は物件の裏に駐車場があるため確保できることがわかりました。なので、大きな問題にはなりません。

部屋も2階はロフト付きで、全部屋バストイレ別&2~3口コンロと設備もよかったです。

最後の砦となった日本政策金融公庫融資

こんな条件の良い物件を手放すわけにはいかぬ。自分はこの物件を購入すると毎日言い聞かせてました。どんな苦難があっても、落ち込まず次に進めるように。

肝心なのは融資。まずは、不動産会社より三井住友トラストL&Fに聞いていただくことにしました。しかし、十分な評価がとれないことから不可。

香川銀行、オリックス銀行、SBJ銀行、セゾンファンデックスや信用組合などチェックしたものの、無理だとわかり、最後の砦として日本政策金融公庫がありました。

なぜ最初から日本政策金融公庫じゃないの?

誰もがそう思うと思います。実は三井住友トラストと同時に日本政策金融公庫の物件近くの支店に融資相談をしました。これは不動産会社さんから過去にお願いしたことがあったことから、今回も同じように提案いただきました。

しかし、担当者が変わったり、方針が変わったりとあまり積極的ではなく断念。ただ、その支店経由で自宅最寄りの支店に申し込むこととなりました。

最寄りの支店も「うーん…」と消極的でしたが、ここで諦めたらもう次はありません。とにかく会ってください!良い提案ができます!とアタックしたところ、面談に進むことができました。

融資が1000万円しか出ません…

融資希望額はもちろんフルローンで!笑。しかし、今の市況からそんなわけはいかず、1000万円なら出します。それ以上はやはり厳しいです。すみません…。とのこと。

たつごん
たつごん

わかりました!何とかします!!

えーーーーって感じですよね笑。私は残りの諸経費含めた1100万円を確保する必要がありました。

拡大するためには、自己資金を抑えて購入することが鉄則なのはわかっています。しかし、それ以上に重要なことを思ったのです。

  1. 今の融資状況より悪化する可能性がある(融資基準が上がる可能性)
  2. 完全にこの物件は値付けミスである(12%とかでも確実に売れる)
  3. 自己資金回収を時間・収益の両方から解決できる

①:今後どのような市況になるかわかりません。不動産投資人口は増えていくと思うので、物件購入がしづらくなると思っています。条件も悪くなるかもしれません。

②:良い物件ならば、最近は利回り10%でも購入希望者が現れるのが常です。この物件は15.9%ということから、利回り12%なら2520万円で売却できます。

③:早く購入すれば収益面+時間面でメリットを発揮してくれます。自己資金を多く投入してしまっても、高利回りなので回収は早いです。

以上の理由から購入するに至りました。

1100万円はどこから確保したのか…?

まだ、問題が残っていましたね。1100万円はどこから資金確保するかという問題です。

その時の私の自己資金は800万円ちょいだったので、あと300万円足りません。残りは両親から借入金という形で借りる事にしました。

借用書も作成し、10年かけて月々返済していくことでお願いをしました。自分の夢・将来プランを説明し、納得してくれた両親には感謝しかありません。

ということで、自己資金の800万円+親からの借入金300万円という形で購入することができました。

今後は自己資金を抑えた投資戦略へ

フルローンは厳しいとはいえ、今後も今回と同じような戦略で買い進めていくのは良くありません。不動産投資はレバレッジをきかせることが拡大するうえで重要なので。

なので、今後は自己資金を抑えた投資戦略を徹底していきます。サラリーマン給料の約9割を自己資金として貯蓄に回します。

しばらく貧乏生活が続きます。でも、不動産規模拡大という目標があるので、耐えきります。

次回の物件購入は来年前期を目標にしています。無理かもしれませんが、可能性はゼロではないので、その可能性がある限りは諦めません!

ということで、次回もお楽しみに!最後までありがとうございました。

以下、関連記事です。

▼日本政策金融公庫の融資のメリット・デメリットを紹介しています。▼

▼生活保護受給者が多いアパート運営ってどうなの?について解説しています。▼

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