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約10年後には空き家率30.2%⁉アパート経営が今後厳しくなるかもしれない。

不動産投資
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こんにちは、たつごん(@tatsugonblog)です。

おそらく数年前に出された記事ですが、興味深い内容でしたので、今回はこちらの話をしていきたいと思います。

野村総合研究所が公表した不動産市場の今後に関する内容になります。不動産投資をしている身としては避けては通れない道ですよね~大変だ!

人口減少にも関わらずアパートは増加傾向に…

日本には少子化、高齢化、人口一極集中、地方の過疎化など様々な社会課題があります。人口減少も日本が抱える大きな問題です。

にもかかわらず、アパートだけはどんどん建設されていって、「一体ナゼ?」ってなりますよね。

それは日本の税制が関係しています。アパートが未だにポンポン建ってしまっているのは、賃貸経営が相続税の節税につながるからです。

相続税対策にはさまざまな方法がありますが、すでに土地を持っている方にとってはアパートを建てて経営するという方法がおすすめです。銀行からお金を借りてアパートを建て、経営することで、相続税を節税しつつ賃料収入も得ることができます。(イエウール

節税になるからというだけで建築してしまうため、賃貸需要がほとんどないド田舎のエリアでもアパートが林立してしまっているという問題もあるほど深刻化しています。

2033年(令和15年)には空き家率30.2%に…

図:総住宅数、空き家数および空き家率の実績と予測結果

上記のグラフは「総住宅数、空き家数および空き家率の実績と予測結果」を表しており、平成45年(=2033年、令和15年)には空き家率が30.2%まで増加する見込みを示しています。

平成25年(2013年)の総住宅数は6,062万9千戸、空き家数は819万6千戸、空き家率は13.5%だったが、既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、平成45年(2033年)には総住宅数7,106万7千戸、空き家数2,146万6千戸、空き家率30.2%に上昇する(図)とNRIでは予測している。(不動産ジャパン

平成30年の空き家率は16.9%なので、もう十数年後には空き家率が約2倍にもなってしまうのは、ぶっちゃけ不動産投資家にとっては目が離せない問題です。

空き家率を抑えるための対策は?

空き家率が今後も増加してしまうと、様々な悪影響をもたらします。

空き家のもたらす問題として「雑草・悪臭など衛生環境悪化」「景観の悪化」「不法侵入などによる治安の悪化」「生命・身体への被害のおそれ」が挙げられています。 他にも放火や不法投棄の温床になったり、賃貸住宅の場合は空き家・空き室は経営的に痛手です。(MAD City

このままほったらかしにしてしまえば、賃貸経営をしている我々だけでなく、国民全員にとっても大きな問題になり得るというわけです。

空き家数や空き家率の増加を抑制するためには、「出生率向上をはじめとした人口減少への対策や、活用価値が低下した住宅の除却、中古住宅流通市場の整備、複数戸の住宅を1戸の住宅にリフォームやリノベーションする減築、コンパクトシティの実現などを積極的に進めていく必要がある」と提言している。 (不動産ジャパン

出生率を上げることが現実的かというと、現状目新しい政策などはないので厳しいかもしれませんね。

そうなると、活用価値が低下した住宅の除却をしていくか、新築規制を行い中古住宅市場を盛り上げるかなどしなければこの問題は解消していかないと思います。

賃貸経営が競争激化していくのは必至かも…

不動産投資をする人が増えていることとアパートがどんどん増えていることを考えれば、今後の賃貸経営は今以上に競争が激化していくことは避けられないと思います。

もちろん、上記の空き家対策が行政主体となって進んでいくこととなれば話は別ですが、現状そのような政策、対策はまだ出てきていないので、今後さらに大家にとって厳しくなっていきそうです。

入居者争奪戦になるわけなので、様々な大家が「フリーレント」や「家電・家具付き」、「敷金礼金ゼロ」と入居者にとってプラスなキャンペーンをより打ち出したり、破格な家賃に設定する可能性だってあります…

大家としては、そうなり得ることを前提に不動産投資を進めていく必要がありますね!

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今回は以上です。
さいごまでお読みいただきありがとうございました。

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