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【不動産投資】三井住友トラストに不動産担保ローン申し込み【融資不可だった理由と条件とは?】

プロフィール
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こんにちは、たつごんです。

ついこの間、三井住友トラストさんに不動産担保ローンの申し込みをしてきました。結果は融資不可…。理由と融資を受ける条件とは?

上記について記事にしました。

気になる方は最後までお読みいただけると幸いです。

私(たつごん)について

23歳で区分マンションを購入し不動産投資を開始。その4か月後に埼玉県某市にアパートを購入し、年間家賃収入は350万円、税引きキャッシュフローは約220万円。地方創生×不動産賃貸業を目指して日々物件探しをしています。

良ければ以下の記事に物件詳細を掲載しているので、こちらも併せてお読みいただけると嬉しいです。

【不動産投資記録】私の所有不動産をすべて公開 ※随時更新

早速ですが、三井住友トラストへの融資申込までの経緯と融資不可だった理由を紹介していきます。

三井住友トラストに融資申込するまでの経緯

まずは、こちらから。

私は現在、日本政策金融公庫でのみ融資をいただいている状況です。アパート購入時に活用させていただきました。

三井住友トラストさんの話は色々と情報キャッチアップしていて、今回魅力的な物件が出てきたので金利は高いものの審査がとても速いため、お願いしようと決意したわけです。

どんな物件でお願いしたかとお伝えすると、下記物件概要になります。

物件概要
  • 所在地:関東北部(詳細は控えます)
  • 価格:1000万円台後半(交渉によっては前半いけるか?)
  • 利回り:20%台前半
  • 築年数:おおよそ30年、耐用年数オーバー(木造)

こんな感じです。賃貸需要の方は無くはないという程度で、周辺エリアにいくつか新築アパートも建っているため、一応需要はあると考えられます。

高利回りかつ物件担保があれば少しは考えてくださるかも…?と安直な考え(すみませんw)で三井住友トラストさんにダメ元で融資申込をしてみました。

そして、申込結果は「融資不可」でした

三井住友トラストは審査がとてもスピーディーと伺っていたので、2日以内には来るかなと思っていたところ、なんと翌日朝すぐに結果が来ました。

私が融資申込をした時間が前日の深夜1時半くらいだったので、数時間以内で返事をいただけたという感じですね。

結果は見出しにも付けましたが、融資不可とのこと。何となくわかってはいましたw

今回、融資不可となった理由と融資条件とは?

たつごんさん、今回お申込みいただいた物件ですが、融資は厳しいです。

融資不可とのことわかりました!ありがとうございました。

だーーーーーー!!!それで終わりにするな!!!

→もちろんです!!!

融資不可とはいえ、その理由を聞かないとこの先規模を拡大するのは厳しいですよね。

なので、融資が厳しいとなっても金融機関さんの「今の」融資条件や好まれる物件情報は聞く必要があります。

今回融資不可となった理由として既にいくつか仮説がありました。

融資不可となった理由の仮説①:社会属性の低さ

社会人期間(勤続年数)が2年未満かつ年収も高くない、いわゆる社会的信用がないために融資が厳しいとなったのかということ。

これは今回違うかもしれません。確かに社会的属性が低いのは確かなのですが、そもそも申込までそこまで詳しく記載する回答欄はなかったので、この段階で排除されることはなさそうでした。

融資不可となった理由の仮説②:物件エリア

続いてはこちら。物件エリアが関東北部なので、国道16号線外となっていることが関係していると思いました。

三井住友トラストさんで色々調べると内側じゃないと審査に乗らないという情報もあるので恐らくこれかなと思いました。

融資不可理由を担当者さんにお伺いしたところ…

これらの仮説を持って担当者さんに聞いてみたところ、主に仮説②が理由みたいです。

①物件エリアについて

基本的には16号線内側の物件じゃないと、審査の土俵には上がってこないとのことでした。

コロナ禍で「国道16号線エリア」のポテンシャルに注目! 専門家が語る新基準の住まい選び
ARUHIマガジン

16号線内側のエリア

三浦半島の付け根、神奈川県横須賀市走水から横浜まで東京湾の海辺を走ったのち、内陸部に向かう。 東京都の町田、八王子、福生を抜けて、埼玉県の入間、狭山、川越、さいたま、春日部を過ぎ、千葉県の野田、柏、千葉、市原から再び東京湾に出る。

国道16号線が日本の繁栄を語る上で外せない訳 | 雑学より引用

上記のエリアを見ると栃木県、群馬県、茨城県といった関東北部は含まれません。

しかし、このエリア外だとしても少しは可能性があるとのことです。あとは、個人相談という形でエリアを拡大できるとのことですが、こちらは社会的属性の高い方限定ですね。

②不動産担保について

今回の物件の担保評価が全然出ないこともそうなのですが、私が所有している物件もエリア外のため共同担保厳しいと言われました!!!

な、な、なんと!!!

担当者ごとに考えも少し違うのかもしれないので一概にそうだとは言えませんが、不動産担保についてはより厳しくなっているのかなと感じました。

ただ、これも購入する物件によるのかなと思いました。→積算が出てて、エリアも賃貸需要も問題なさそうといった物件ならエリア外でも共担設定してくださるかも…?

さいごに

融資不可ではありましたが、融資条件など色々な情報を担当者の方に聞くことができたので、行動した価値があったかなと思っています。

今回の物件が高利回りかつ賃貸付けを頑張れば満室運営可能な感じだったので、融資不可となったのは残念ですが、方向性を改める機会になりよかったです。

話変わりますが、今回電話くださった担当者さんが声からとてもやる気のなさそうな雰囲気が伝わってきましたw

なんやかんやで情報を伝えてくれたので、次回もこの方にアプローチかけて仲良くなろう作戦に出たいと思いますw

今回は以上です。

以下、関連記事になります。

▼不動産投資スクール「Casegood(カセグ)」についてまとめました。

▼不動産投資で失敗してしまう人の特徴、ケースについての考察記事です。

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