こんにちは、たつごん（＠tatsugonblog）です。
2021年2月より不動産投資を開始し、同年6月にアパートを購入しました。また同時に今後の事業拡大に向け、まずは個人事業主になった現役サラリーマン大家です。
以前、都内へのアクセスも良い埼玉県南部エリアで「バルク売りマンション」を見つけたことがあり、不動産投資において「バルク買い」って実際どうなのかについて考えたことがあります。
今回は、その考えも踏まえバルク売り不動産のメリット・デメリットを解説していきます。
【実際どうなの？】バルク売り不動産投資のメリット・デメリットを解説
私はバルク売り不動産を購入したことはありませんが、意外と魅力的な手法なのではないかなと感じています。（しっかり調べた上で言っています。）
しかし、メリットばかりでなくデメリットも多い手法なのでリスクは高めだったりするかもとも思います。そうした点をこれから紹介していきます。
バルク売り不動産投資のメリットとは？
まずは、バルク売り物件のメリットから紹介していきます。以下になります。
- 市場より利回りや価格で有利に購入できる
- 高い入居率を維持することができる
- 出口戦略を立てやすい（売却しやすい）
①市場より利回りや価格で有利に購入できる
一つ目は、市場より低価格いわゆる高利回りといった高条件で購入できる点です。
同じマンションでも一戸売りと複数戸売りでは断然後者の方が「値下げ交渉」は通りやすく、一戸の物件価格を抑えて購入・運営することができます。
「市場よりも安く」購入するには事前にその物件エリアの賃料相場や売買価格を把握することが大切です。そうすることで相場よりも安く物件を得ることができます。
②高い入居率を維持することができる
二つ目は、高い入居率を維持しやすい点です。賃貸アパートとマンションで比べると、マンションの方が構造や立地で優れている物件が多いです。
例えば、賃貸アパートは木造が多いのに対し、マンションはRC造が多いですよね。
構造以外にも立地のよいバルク売り物件を購入すれば、客付けには困りませんので安定的な経営を行うことができます。
③出口戦略を立てやすい（売却しやすい）
三つ目は、出口戦略を立てやすい点です。複数戸で購入しているため、一戸単位で売却するなど経営状況に合わせた出口戦略を立てることができます。
これは、一棟アパートや戸建などにはない出口戦略でメリットとも考えられます。
さらに、市場よりも低い価格で購入（できていればの話ですが…）しているため、一戸で売却する場合その差益を得ることができる可能性も秘めています。
バルク売り不動産投資のデメリットとは？
これまではメリットを紹介してきましたが、逆にデメリットは何でしょうか。以下、紹介します。
- 地域・災害などリスク分散ができない
- 建物そのものの管理を自由にできる権限がない
- 区分マンションは担保価値が低い
①地域・災害などリスク分散ができない
一つ目は、不動産において大切なリスク分散ができない点です。
私は株にしても不動産にしてもリスク分散は必要と考えています。
日本は災害大国ですので、地震も多く、台風による水害も増えていますから、一つの物件に依存してしまうとこのような災害が起こったときに大打撃を受けることになります。
区分マンションのバルク買いをしてしまうとそうしたリスクは避けられませんのでデメリットだと感じました。
②建物そのものの管理を自由にできる権限がない
そして二つ目は、建物全体の管理をする裁量がない点です。
マンションには管理組合というものがあり、共用部・外壁修繕などをする際には一世帯（部屋）ごとが持っている議決権で決定していきます。
バルク買いしていればその分の議決権は手に入るわけですが、自由に修繕や管理できるわけではないため、運営しづらさがありますね。
その点、一棟アパートや戸建は自由に経営できるため、運営しやすさがあります。
③区分マンションは担保価値が低い
三つ目は、そもそも区分マンションは担保価値が低いという点です。
私も一戸区分マンションを所有していますが、市場価格より安く購入できたもののそれでも担保価値が低く、「こんなにか…！」と衝撃を受けた記憶があります。
「区分マンション＝担保価値はゼロ」とみなす金融機関も意外と多く、それを担保に不動産を買い進めていくことは難しくなるため注意が必要です。
担保価値＝土地を意味する場合が多いため、マンションの場合の土地の所有権は微々たるものなので、都内のブランドマンションでない限りは資産性も低いことが大半です。
土地を大人数で分けるマンションよりも、ひとりで土地を所有できるアパートの方が資産性はそりゃ高いよね！
さいごに
今回は、バルク売りマンションのメリット・デメリットを紹介してきました。
最初から出口戦略として売却や転売を考えている場合は有利に働く手法だと思い、長期保有には向いていないのかなと感じています。（あくまでも私の意見です）
世帯数が少ないマンションをバルク買いをする場合には、議決権を多く持つことが出来るため自由な経営ができる可能性が高くなりますので、物件次第なところもあります。
しっかりとこうしたデメリット含め、特徴を把握することで有利に買い進めていくことが出来ると思うので、今回の記事が少しでも参考になれば幸いです。
今回は以上です。最後までありがとうございました。
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