こんにちは、たつごんです。
今回は、約9か月前に購入した区分マンションの収支結果を公開していきます。
特に、区分マンション投資を考えているけど実際に稼げるのか？疑問・不安に思っているかたにはぜひ最後までお付き合いいただければと思います。
少しでもこの記事がお役に立てたら幸いです。
23歳で区分マンションを購入し不動産投資を開始。その4か月後に埼玉県某市にアパートを購入し、年間家賃収入は350万円、税引きキャッシュフローは約220万円。地方創生×不動産賃貸業を目指して日々物件探しをしています。
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東京郊外の区分マンション現金購入後9ヵ月間の収支公開
【結論】区分マンション投資は現金購入がおすすめ
結論から申し上げると、私は区分マンション投資においてはレバレッジなどはかけず現金購入をおすすめします。あくまでも私個人の意見です。
理由としては、区分マンション投資そのものがキャッシュフローが生み出しにくい、生み出せても少額であるためです。
区分マンション投資は手間がかからないというメリットがある反面、その分の管理費・修繕積立金が毎月かかってくることに加え、アパートと同様に管理委託をしている場合には管理費が更にかかってくるので、支出が多いと言えるでしょう。
私が所有している区分マンションを例に下記に支出などを記載します。
- 購入価格：370万円
- 表面利回り：14.2%
- 月家賃：44,000円
- 管理費・積立修繕費：10,100円
- 管理費(管理会社)：約1,900円
- → 実質利回り：約10.8%
私が所有している区分マンションについて、もっと詳しい内容が知りたいというかたは以下の記事をご参照ください。
【利回り14%超】東京郊外エリアの500万円以下区分マンション購入記
月々の家賃が4万4千円に対し、管理費と積立修繕費が焼く1万円かかってきますので、実質の手取り家賃はおよそ3万4千円ということになります。
そこに管理会社さんへの管理費が約2千円かかってくるので、実質利回りは10%と少しということになります。
忘れてはならないのは、固定資産税や都市計画税などの税金がかかってきたり、突発的な修繕費用などもかかってきます。今回は面倒なのでカウントしませんが、つい先週コンセントカバーとIHコンロが不調のため交換をしましたので約3万円かかりました。
このように様々な費用がかかるため、規模が小さい区分マンションにおいては融資で購入するのではなく現金購入で少しでもキャッシュフローを生み出しておいた方が安定的に運営できるのでおすすめと私は結論付けました。
区分マンション9か月間運営での収支はおいくら？
2021年2月に購入してから9か月が経ちますが、実際の収支はいくらだったと思いますか？
現金購入なので、もちろんキャッシュフローは出ているので安定的に経営ができています。入居者の方も長期でお住まい頂けそうな方なので今後も安定経営ができると考えています。
以下に9カ月間の運営収支をまとめていきます。税金など細かなところまでは試算しておりません。また、2月においては家賃収入を日割りで算出すべきなのですが今回は家賃満額で計算とさせていただきます。
あくまでも、このくらいかという参考程度で見ていただければと思います。
【収入】
・9カ月間の家賃収入：44,000円×9＝396,000円
【支出】
・管理費・修繕積立金：10,100円×9＝90,900円
・管理会社への管理費：1,900円×9＝17,100円
・修繕費用(コンセントカバー・IHコンロ)：約30,000円
⇒キャッシュフロー：258,000円
という感じになりました。
実際にこの収支を見て「少なくね？」、「結構あるかも？」とそれぞれ思ったことがあると思います。
私はこのキャッシュフローを見て思うのは、アパート投資と比べると収支は小さいが、それでも株式投資のインカムより稼げるじゃん！です。投資額は370万円なので、そこからのインカムを考えると大きくないですか？
そこで先ほどの現金購入がおすすめという話になりますが、ここに融資返済が加わったらどうでしょうか？年間数万円稼げればいいところだと思います。これを見たら皆さんも区分マンションは現金購入だなとなんとなく感じていただけるのではないでしょうか。
色々な見方がありますが、不動産投資で超ハイスピードで規模拡大していくんだ！という方は融資でどんどん増やすも全然アリと思います。安定性を求めるならば、区分は現金購入かなという感じです。
まとめ
今回の記事では、区分マンションの9カ月間の収支公開をしましたがいかがでしたでしょうか。
本記事のまとめは簡潔に言えば以下になります。
- 区分マンション投資は現金購入がおすすめ（特に少額の場合）
- 区分マンションは稼げないわけではない、ちゃんとキャッシュフロー生み出せられます
融資はぜひアパート購入時に使用いただきたいと思います。区分マンションは積算が全然でないので、すぐに債務超過になり、いつかは規模拡大ができなくなる時がきます。
区分マンション投資は手間がかからない、少ない自己資金でも始められるなどメリットは沢山ありますが、融資という観点においてはアパート購入時に使っていく方が良いと思います。
色々語りたいことがありますが、今回は以上で（笑）
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