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【安定経営】区分マンションを購入する上で重要な選定基準とは?

不動産投資
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こんにちは、たつごん(@tatsugonblog)です。

私は2021年2月に区分マンションを購入しました。「区分なんて…」とはじめは思っていたのですが、属性が低い私は最終的に戸建か区分のいずれかで考えていました。

区分マンションでもしっかり選定すればCFは出ますし、部屋以外の修繕があまりかからない点が運営するうえで何よりもメリットと感じました。不動産投資を始めようとしているサラリーマン向きかなと。

そこで今回は、区分マンションを購入する上で大切な選定基準についてお話していきます。利回り高いからそれでいいやとなってしまうと後悔します。

区分マンション購入の上で重要な選定基準

私が考える区分マンションを購入する上で大切な選定基準は以下です。

  • 物件価格、利回り
  • 修繕積立金&管理費の費用
  • 賃貸需要(エリア)

上記のそれぞれがどうなれば「買い」なのか詳しく説明していきます。

【1】物件価格・利回り

まずは「物件価格・利回り」について、これはシンプルに物件価格が低く、利回りが高ければ「買い」になります。当たり前ですよね(笑)

先日、私は以下のツイートをしました。

私の区分マンション購入基準は以下です。
✔価格:500万円以下
✔利回り:12-13%以上
✔築年数:新耐震であれば
✔立地:単身なら駅近、ファミリーなら公共施設が近くにあるとか
「そんなの無くね?」と感じたりしますが、たまにあります笑
あっても問題有りの場合もありますが…笑

私はずばり価格は「500万円以下」、利回りは「12-13%以上」を基準に区分マンションを探しています。現に私が購入した物件も上記クリアしています。

あと、この価格帯は失敗してもそこまで大きな失敗にはならないと思います。これはこれから不動産始めようと思ってる人には大きな安心材料です。

【2】修繕積立金&管理費の費用

これはめちゃくちゃ重要です。家賃だけを見て購入してしまったら失敗してしまいます。

私がいつも確認しているのは主に以下2つです。

  • 家賃に対する修繕積立金と管理費の割合
  • そのマンションの修繕積立金総額

家賃に対する修繕積立金と管理費の割合

まず、家賃に対する修繕積立金と管理費の割合は超重要です。

家賃からこれらをマイナスした金額が実質の家賃みたいなものなので、特に物件価格が低価格帯であればあるほど利回りに大きく影響します。

同じ修繕積立金&管理費でも物件価格が低ければ低い程、実質利回りに影響します。

  1. 物件価格600万円、家賃5万円(表面10%)、積&管1万円 ⇒実質利回り8%
  2. 物件価格300万円、家賃2.5万円(表面10%)、積&管1万円 ⇒実質利回り6%

上記のように、同じ表面利回りでも実質利回りは2%も差が出てきます。購入する上では実質利回りでみることが大切です。低価格でも実質利回りが10%の物件はたまに見つかります。←これは買いです。

そのマンションの修繕積立金総額

続いて、修繕積立金がそのマンションでどのくらい貯蓄できているかも重要な指標です。数千万の修繕積立金があるマンションと数百万しかないのでは物件ポテンシャルが全く異なります。

価格が安い物件は築古が多いため、その修繕費用がしっかりと確保されていなければ物件としての質が下がり、入居率低下につながります。

築年数が50年であってもちゃんと費用が確保できている物件は綺麗に管理されています。そして、入居も問題なく埋まります。購入前に積立金総額は不動産会社に確認するようにしましょう。

【3】賃貸需要(エリア)

そして、賃貸需要があるかは事前に確認しておくようにしましょう。賃貸需要はホームズの「見える賃貸経営」で簡単にチェックできます。

賃貸需要はこれで確認できたとして、あとは物件の周辺環境も大切ですよね。

スーパーやコンビニは徒歩圏内か、郵便局や病院、役所などの公共施設は周りにあるか。ファミリー向け物件なら学校は近くにあるか。などなど

上記すべて当てはまる必要はなく、生活圏内に便利施設があれば問題なしです。

まとめ

今回は、区分マンションを購入する上で重要な選定基準について説明してきました。まとめると以下になります。

  • 物件価格、利回り:低価格かつ高利回りの物件を探す&初心者向け
  • 修繕積立金&管理費の費用:家賃に対する積&管とマンションの積立金総額をチェック
  • 賃貸需要(エリア):見える賃貸経営&周辺環境で好立地か見定める

この他にも築年数は築古でもなるべく浅めの方がいいです。新築や築浅は絶対にダメです。新耐震であればOKくらいに捉えるようにしています。

良い物件購入に向けて頑張っていきましょう。今回は以上!

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