REITは過去に2回絶滅した･･･REITの税制優遇スキームと投資リスクについて解説

今後の金利上昇局面において、XLREなどの不動産セクターは借り入れが難しくなるため不利と考えています。

ハイパーインフレのシナリオでは不動産株がアンダーパフォームした経緯というのは過去にはあったよね。

ちなみに「101 Years on Wall Street」という過去100年以上のウォール街の歴史を年別に資料にしている文献がある。

例えば、ハイパーインフレだった1974年にはREITの少しブームがあり、凄いベアマーケットが来てチェースマンハッタンモーゲージが70ドルから4ドルまで下がったと書いてあるよ(笑)

このエピソードは僕が当時勤めていた証券会社がチェースマンハッタンに買われたときにチェースの人からこの話を聞いて「REITというのは2回絶滅しているんだよ」と言われて「絶滅って言葉が激しくない？」と聞いたら、「実際に絶滅した」と言われた。

それで調べてみたら本当にREITの上場銘柄とか全部なくなっちゃってて、1988年に僕はアメリカ来たんだけどその時点で上場されているREIT銘柄ってトライコンチネンタルという一社だけだった。

でも、過去においては何十銘柄もREITがあったわけですよ。それが全部倒産とか上場廃止になって一社だけになっちゃったという経緯がある。だから、REITとかは気を付けた方がいいかもしれないね。

なぜREITを気をつけないといけないかと言うと、REITという仕組みは家賃収入があったらそれを右から左に全部株主に配当という形で払い出しなさい、内部留保（雨の日の時の蓄え）を社内に滞留させておいてはいけないということの引き換えに税制面で優遇措置を与えますという器なんですよ。

だからその税制面での優遇を利用したスキームで、それがREITと呼ばれるものですよ。

金利が大幅に上昇した局面で突然不景気が襲ったりなんかして家賃収入が計画を下回ったとかで借金が返せないという事態になった時に、頼れる内部留保のクッションが全然ないのでチーンとすぐに倒産するパターン。

チェースマンハッタンモーゲージが破綻した話をチェイスの人から聞いて怖いと思った。

僕は高利回りとかインカム収入狙いの銘柄を考えるにあたって、例えば今魅力ある銘柄は何だと言われたらエクソンとかシェブロンとかが良いと言うと「なんだ石油株かよ。原油価格に振り回されるだけでそんなの妙味ないじゃん。REITの方が確実じゃん。」と思うかもしれないけれども、それはそういう側面もある。

家賃は原油価格みたいに乱高下しないからね。その点では値動きはREITの方がマイルドだと思う。でも突発的な金利の変化によって倒産するリスクはREITの方が高いと思うよ。

だから、少々扱いにくくてもオイルメジャーの方が良いかなとか考えているのはそういう用心深い配慮があります。