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【高利回りが魅力】地方築古アパート投資のメリット・デメリットを解説します

不動産投資
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これから不動産投資を始めようと考えている人の中には「地方の中古アパートって実際にどうなの?」と気になっている方も多いはず。というのも、地方の築古アパートには都心にはない様々なメリットがあり、魅力的に感じることも。今回は、地方築古アパート投資のメリット・デメリットを解説していきます。

それでは、早速見ていきましょう。

地方築古アパート投資のメリット

地方の中古アパート投資のメリットは以下のことが考えられます。地方だと都心にはない魅力が確かに沢山あります。

  • 高利回り物件が多い
  • 資産拡大スピードが早い
  • 物件価格が比較的安い

大きく見ていくと上記の3つが挙げられるかなと思っています。以下、それぞれ解説していきますが、同時にデメリットについても触れていきたいと思います。

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高利回り物件が多い

地方には都心では考えられない高利回りで運営できる物件が数多くあるのは事実です。都心だと良くて10%∼12%くらいであるところ、地方だと20%の物件(ちょっとこれは危険かも?w)や10%台後半の物件もざらにあります。

もちろん利回りが高い点ばかりに気を取られてしまうと、安定運営(満室)が出来なかったり、立地や人口など条件が超悪い物件もあるので注意が必要です。ですが、地方は土地が広く、余裕のある間取り、駐車場付きだったりと運用に自由がききやすいのもメリットですね。

20%以上の高利回り物件でもリフォームやリノベーションを行うことで、満室経営かつ超高利回り運営も夢ではないので、首都圏と比較しても期待ができる物件が多いです。

資産拡大スピードが早い

資産拡大スピードが早い。これは、高利回りとつながっている部分も多いのですが、キャッシュフローが出やすいことで繰り上げ返済等よりローンの返済が早かったり、次の物件購入までの期間を縮めることが可能になります。

首都圏だと利回り10%、物件価格1000万円のところが、地方だと物件価格が同じで利回り15%の物件が普通にあるため、安定的に経営ができれば圧倒的に地方物件の方が有利に働くと思います。

但し、首都圏の方は人口が多く、需要が高いため安定経営(満室経営)ができることは間違いありません。地方の場合、人口は減少傾向になる、供給過多になる等、リスクがあることは確かです。物件がある地域の利便性や競合など現地へ行って、ちゃんと賃借人が埋まるか見定めるようにしましょう。

物件価格が比較的安い

人口が多く、賃貸の需要も高い首都圏、大都市部は不動産価格が高いですよね。一般的なサラリーマンが簡単に手を出せる物件がそう多くないのが難点なのが都市系不動産の特徴だと思います。

もちろん、探すと駅から徒歩30分で過疎り始めている首都圏の物件は安く販売していることがありますが、色々リスクがあります。例えば、その地域で需要の低い物件である(ファミリータイプ需要が高いのに1Rタイプの物件)ことや超築古である(トイレが和式、和室のみ、人気のない間取り)ことなどがあると経営が厳しくなります。

ですが、地方に目を向けると質が高く、賃貸需要も比較的高い物件が多くあり、物件価格も安いことがあります。1500万円~2500万円でバストイレ別、駐車場付き、学校が近いなど好条件な物件があるのです。

首都圏の条件が悪い物件を購入するよりも、地方の条件が良い物件で経営していく方がキャッシュフローが大きいことや満室経営ができるなどのメリットが多いことがあるので「首都圏だから良い⇒購入する」という考えではなく、「その地域に合った好条件な物件を購入する」考えで運営することが大切です。

さいごに

最後になりますが、私が不動産の勉強をして思うのが自然災害リスクが低い物件を選ぶことも大切な要素だと考えるようになりました。近年、南海トラフ地震や首都直下地震など震災リスクが高まっている時こそ、それを防ぐリスクヘッジ物件の購入が必要だと思います。

新耐震になってからは震度6でも耐えられる物件ということで安心なのかもしれませんが、地震だけでなく気候にも気をつけなければならないのが今の世の中だと感じています。

私は自己資金がまだ目標数値達していないため不動産購入はしていないのですが、今後2・3年以内には自己資金が目標達成するため1棟アパートを購入する予定です。その際には上記のことにも着目してそこそこの物件が購入できるように日頃からチェックしていきます。

今回は以上です。アパート購入を考えている人集まれー!!ともに頑張りましょう!!

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