こんにちは、たつごん（＠tatsugonblog）です。
私は区分1戸、アパート一棟を所有する小規模サラリーマン大家です。今後も規模拡大していくことを考えており、直近の目標CFは税引き前で30万円としています。
そこで、今回は一棟アパート購入後の投資戦略を考えるという内容で話していきます。
【目標CF30万円達成まで】一棟アパート購入後の投資戦略を考える
私は規模拡大において2つの目標を持つようにしています。それは、直近の目標と長期的な目標です。
直近の目標がこのCF30万円という目標です。これを来年前期にはクリアする予定で考えています。
一棟アパートか戸建か、はたまた区分かの投資手法を踏まえつつ、今後の投資戦略について紹介していきます。
現状のCFおおよそ：約18万円（2021年6月末時点）
一棟アパート投資（中古に限る）
まずは、次回も一棟アパートを購入してCF30万円を達成する方法です。結論から言うと、私はこれで達成するつもりです。
私が思う一棟アパート投資のメリットは以下です。
- 空室リスクを避けられる
- 区分とは違って自由な運営ができる
- 投資・時間的効率が高い
この中でも注目するポイントは「投資・時間的効率が高い」点にあります。
サラリーマンはただでさえ自由な時間が限られているため、いかにして効率的に物件を購入し、運営するかがキーになると思っています。
そのため、一回の売買で複数部屋を所有でき、現状満室であれば初期費用もかかりません。それに、一気にCFを得られるため、今回の目標であるCF30万円はクリアしやすいと考えています。
今回購入する一棟アパートもCF15万円ほど狙える物件なので、同じスペックのものを見つけて購入することができれば、目標達成できると確信しています。
ちなみに、パッケージ型の新築アパートはおすすめしません。業者の利益がガッポリ乗っかっています。圧倒的に築古アパートがオススメです。
【実践例】地方の築古アパート購入を決めるまでの考え方と分析方法
築古アパートってリスク高くない…？正直怖いです。
確かに新築と比べると物件自体のリスクはあるかもしれません。ですが、築古アパートは大きく収益を生み出せる可能性を秘めているので、メリットの方が大きいと感じています。
なにより、築古アパートを購入するときは事前調査がとても重要です。例えば…
- 物件があるエリアの賃貸需要はどんな感じか？
- 今後かかりそうな修繕はないか？見積もるといくらか？
- いくらまで指値ができそうか？
などなど。本当に考えることが沢山です。
実際に築古アパートを買い進めておられる太郎さんが地方の築古アパートを購入するにあたって必要な考え方や分析方法を丁寧に解説してくれています。
とても有益な情報だったので、皆さんもチェックしてみては？需給のギャップを探すことの重要性に気づかされました。
戸建て投資
最近、とても話題になっている戸建投資はいかがでしょうか。戸建ては一棟モノと比較して、低価格帯で購入しやすいかもしれません。
私は戸建投資に対してデメリットの方が多い気がしていて、手を出せずにいます。ただ、それで成功されている方も多くいますし、とても面白い投資だとは思うのでチャレンジしてみたい気持ちはあります。
その私が思っているデメリットは以下です。
- 投資の拡大スピードが遅い
- 入居率がゼロか１００
- リフォーム知識がある程度必要
リフォーム知識は将来的には絶対に身につけたいのですが、投資の拡大スピードが遅いのがネックです。
私はできる限り最初はリスクを取りつつ、規模拡大を考えているため、戸建て投資は選択肢から外れました。
ただし先ほども言いましたが、面白い投資だとは思うので、余裕が出たらチャレンジしたい分野です。
区分マンション投資
区分マンションは耐用年数が長く立地も良い物件が多いため、一見魅力に感じます。しかし、資産性や投資効率には乏しく積極的には購入しないジャンルです。
これも戸建投資と同じく、拡大スピードを上げて買い進めていきたい人には向かない物件ですが、他投資と比べて手間のかからないのは確かにその通りなので、手間をかけたくない・時間がない人には向いていると思います。
区分マンションでもしっかり物件選定を行えば利益が出るため、投資手法として間違っているわけではありません。※新築区分マンションはNGです。
▼区分マンションを購入する上の私の判断軸を紹介しています。▼
さいごに
一番最初に説明したように、私のこの後の投資戦略は圧倒的に「一棟中古アパート投資」です。はじめは、投資・拡大スピードを高めつつ、CFを増やしていきます。
資産性が高い物件は収益性が低い傾向にあることから、ある段階までは地方都市の高利回りを狙う手法になりそうです。とにかくCF重視です。
その場合、融資がつきにくい可能性があるため、融資戦略は常に考えて買い進めていく必要があります。次物件の融資打診・購入までは自己資金をとにかく貯めていきます。
今回は以上です。最後までありがとうございました。
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