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東京23区で不動産投資をするならどのエリア?【人口増加地域というだけで決めるな!】

不動産投資
この記事は約13分で読めます。

こんにちは、たつごん(@tatsugonblog)です。

東京23区内(埼玉県寄り)に住んでいる私にとって興味深い記事を発見しました。

● 足立区と中央区で分かれる明暗…東京23区の不動産投資で有望なエリアは?【人口予測から分析】

記事によるといわゆる都心(中央区とか港区など)は今後も人口が増えていく一方で、その周りにあるエリア(足立区や葛飾区、江戸川区)は人口が減少していくから、不動産投資は控えた方が良いというもの。

東京23区内の不動産投資:人口だけで決めるな

私が言いたいことは人口が増加するエリアだからというだけで不動産投資はしてはいけないということです。そもそも人口予測はあまり当てにならないというか・・・。

都内の不動産価格は高く、利回りも低いため、そもそもの投資対象になるのか疑問です。すでに多額の資産をお持ちの方なら都内不動産を購入してキャピタルゲインを得るという方法もアリです。

しかし、一般的な人が都内の不動産投資をするのは色々なハードルがあってむしろ難しいのではと思うわけです。

人口予測だけでなく、不動産価格、利回り、融資先、金利、頭金、CFなど様々な観点で購入を考えていく必要があります。なので、私は人口だけで決めるなというのが結論です。

東京23区内で人口増加エリアはどこ?

この記事によると、

1位  東京都中央区  134.9%(190,496人)
2位  東京都港区   134.4%(326,876人)
3位  東京都千代田区 132.8%(77,589人)
4位  東京都江東区  116.7%(581,259人)
5位  東京都台東区  116.4%(230,532人)
6位  東京都品川区  114.2%(441,669人)
7位  東京都文京区  113.3%(248,930人)
8位  東京都練馬区  110.1%(794,663人)
9位  東京都板橋区  108.6%(610,486人)
10位 東京都渋谷区   108.3%(243,151人)

(国立社会保障・人口問題研究所『将来推計人口・世帯数』)

ということで、中央区や港区などの東京の中心は人口が増えていきますよということ。

はっきり言いますが、普通のサラリーマンではこのようなエリアは価格も高いし、利回りも低いしで全く不動産投資の対象エリアになりません。数年前は最高の投資タイミングでした。

現金買いすることができるよっぽどなお金持ちの方でないと、このエリアでの不動産投資の恩恵を受けることは難しいと思います。不動産会社のカモにされる確率の方が高いと思います!

東京23区内で人口減少エリアはどこ?

一方、人口減少エリアはどこかというと、

1位 東京都足立区  87.4%(586,011人)
2位 東京都葛飾区  91.0%(402,831人)
3位 東京都江戸川区 91.0%(620,227人)
4位 東京都北区   98.6%(336,281人)
5位 東京都中野区  99.2%(325,585人)

(国立社会保障・人口問題研究所『将来推計人口・世帯数』)

足立区が一番人口が減少していくとされ、次いで葛飾区、江戸川区という順になりました。
87%近くにも人口が減っていってしまうのか・・・???

足立区の人口推計によると

足立区役所が発表している人口推計を見てみると、

人口の推移および将来予測

確かに人口減少していくだろうと予想されています。ピークから30年後で約11%人口が減っていくとされています。

ただ、先ほどの記事や上記のグラフには外国人人口の数は含まれていません。

そこで外国人人口や増減グラフを見てみると、足立区は平成1年からずっと増加傾向にあり、平成31年には人口が30,000人以上もの外国人がいることがわかります。

今はコロナの影響もあって減少してしまっていると思いますが、収束後にはまたこの外国人人口は増えていくと思います。

実際のところ外国人は入居トラブルとかもあって貸したくないという大家さんは多いです。でも、外国人人口は増えていき、部屋を借りたい人も増えていく。

ということは、足立区や葛飾区などのエリアでも不動産投資のチャンスは十分にあるわけです。外国人の中にはどんな物件でも別に…と気にされない方もいるので築古物件でも3点ユニット物件でも問題ありません。

とにかく都心は物件価格が高くて収支もとれないので、それ以外のエリアの比較的利回りが高い中古物件を狙っていくかなと思います。

言いたいのはエリアの人口増減だけで不動産投資の判断をはしてはならず、様々な観点で運営を行っていきましょうということです。そしたらどのエリアでも基本問題なく運営できますので。

冒頭で紹介した記事の内容は理解できなくはないのですが、足立区や葛飾区での不動産投資を人口予測だけで渋るのは誤りですね。

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今回は以上です。
さいごまでお読みいただきありがとうございました。

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