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【注意】~200万円台の高利回り区分マンションは意外と高リスク【その理由を簡単解説】

不動産投資
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こんにちは、たつごん(@tatsugonblog)です。

簡単に自己紹介をすると、2021年2月に区分マンションを購入し不動産投資開始させ、現在は区分1戸・アパート1棟を所有しています。年間家賃収入は約415万円です。

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今回は、「【注意】~200万円台の高利回り区分マンションは意外と高リスク【その理由を簡単解説】」という記事になります。

本記事はこんな人におすすめ
  • 少額から不動産投資を始めようと考えている人
  • 区分マンション投資をやろうと考えている人

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【注意】~200万円台の高利回り区分マンションは意外と高リスク【その理由を簡単解説】

私が不動産投資を始めようと思って本格的に物件探しをしていた時、とにかく安くて高利回りの物件を探していました。なぜなら、何千万などの現金なんて持っていないからです。

そして、私は最終的に370万円で東京都郊外の区分マンションを購入しました。

この物件以外にも最上階で利回り10%以上の390万円マンションとか200万円台の高利回りマンションなんかも調べていました。

そして、今回話す「~200万円台の高利回り区分マンション」は何故意外と高リスクなのかについて簡単に説明したいと思います。

~200万円台の高利回り区分は意外と高リスクだと思う理由

理由① ほとんどキャッシュフローが出ない

一つ目の理由は、100万円~200万円台の区分マンションはほとんどキャッシュフローが出ないからです。

例えば、東京都郊外にある区分マンションを250万円、利回り12%で購入したとします。その物件の管理費/修繕積立費は、9000円/6000円だとしましょう。つまり15000円が毎月支出として必ず発生します。

管理費・修繕積立費が1万円を超える物件は結構多く、ポータルサイトで検索していると上記のような感じの物件がザラにあるので15000円という設定にしました。

【収入】
物件価格250万円 × 利回り12% = 年間家賃収入30万円
【支出】
管理費・修繕積立金 1.5万円 × 12 = 年間管積費18万円
賃貸管理会社に支払う管理費5% = 年間管理費用1.5万円
固定資産税などは物件価格の1%で計算 = 年間に支払う税金2.5万円

固定資産税の計算はもっと複雑ですが、面倒くさいので1%で計算しますね(笑) というのも、大体1%くらいが固定資産税額だと思うので、それくらいで見積もれば大きく外すことはないかと。

上記より収入から支出を引く計算をすると、8万円がおおよその年間CFになります。この8万円は1年間常時満室だった場合で計算をした収支ですよね。

一応儲かってはいるのですが、250万円も投資したのに8万円しか年間の儲けになっていないって不思議に感じませんか?だって、利回り12%なんですよ。

理由② 実質利回りだと低利回りになる

物件サイトに掲載されている利回りは表面ベース、つまり諸費用などを引くなどせずに計算した利回りになります。先ほどの物件(仮)の表面利回りは12%でした。

ただし、重要なのは表面利回りではなく実質利回りだと私は考えています。

実質り利回りで計算しなおすと、
(年間家賃収入ー管積費用)÷物件価格の場合だと4.8%、
(年間家賃収入ー管積費用・管理費・税金等)÷物件価格だと3.2%
というふうになりました。

表面利回りは12%だったのに、実質利回りに直してみるとその半分以下の利回りになってしまうということが低価格&高利回り物件の場合起こり得ます。

これでは新築区分マンションを購入するのと同じくらいの利回りになってしまって、高利回り中古区分マンションを購入した意味が薄れてしまいますよね。

さいごに

今回の計算は少し大げさ目にしたかもしれませんが、中古区分マンションの場合安くて高利回りだからと言ってすぐに購入しては危ないと私は思っています。

とにかく管理費・修繕積立金が高い物件がゴロゴロあります。区分ならば1万円以上かかる管積費、かつ管理費が圧倒的に修繕積立金より高い物件は気を付けた方が良いと思います。

管理費こそただの支出であり、修繕積立金は将来の修繕のために積み立てておいているお金なのでこれは有益な支出ですよね。

格安高利回り区分を購入して利益さえ出ていれば別に問題はないのですが、数万円しか年間に儲けが出ない物件は少し物足りない気もします。

それに、購入まで多大な労力を費やしているわけなのでそれに見合った収益は得られないかもしれません。空室も出たら、手出しが発生する可能性だってあります。

今回の記事では、低価格帯の高利回り区分マンションは意外と高リスクであると私が思う理由を紹介してきました。少しでも参考になれば嬉しいです。

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今回は以上です。
さいごまでお読みいただきありがとうございました。

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