こんにちは、たつごん（@tatsugonblog）です。
SNSの普及に伴い、不動産投資に関してYoutubeやブログなどで簡単に情報収集することができるようになったことから、不動産投資人口がどんどん増えています。
今回は、不動産投資をする上で工場や大学が近いために賃貸需要が高い物件が必ずしも優良物件であるとは限らないということについてお話していきます。
- これから不動産投資を始めようと考えている人
- 工場や大学の近くの物件を購入しようと考えている人
工場や大学が近い＝優良物件という考え方
不動産投資をする上で重要になってくるのは、「賃貸需要」ですよね。そもそも住む人がいないと不動産投資は成り立ちません。
不動産を所有しているだけでは、当然のことながら利益を生み出すことはできず、融資で購入している場合は完全に破産です(笑)
だからこそ入居が多く見込めそうなエリアで不動産投資をしたいと考えるのは当然の考え方で、工場や大学があるエリアはそこからの入居が見込めるため注目されがちです。
私も大学や工場に近いことが不動産投資でプラスポイントになるのはその通りだと思います。
現に私が所有しているアパートは工場に近く入居が見込めるエリアでもあるので購入に至ったという感じなので、工場や大学が物件の近くにあるのは良い事です。
工場や大学が近い物件に潜む危険性
しかし、そのような物件が今後も安定して入居が見込めるかというと私はそうではないと考えています。
工場や大学に近いだけの物件というのは非常に危険なのではないかと考えているわけです。
ここでいう工場や大学に近いだけの物件というのは以下の条件が揃っている物件になります。
- 駅から遠く、
- 一つの大学や工場のみで成り立っているエリアで、
- それ以外の賃貸需要が見込めない物件
このような一つの工場や大学に依存してしまっている物件は全国に沢山あります。
大学や工場が撤退・移転してしまう可能性…
もし大学や工場が移転・撤退をしてしまった場合、その周りにあった物件の入居付けは非常に難しくなります。
しかもそのようなエリアは競合がとても多いのでただでさえ供給過剰なのに…という状態です。すでに価格競争も激しく、入居者争奪戦なわけです。
工場や大学がそのエリアになくなってしまった場合、さらに家賃を下げなくてはなりません。それでも入居が埋まりません。負のスパイラルに陥っていきます。
なので、私は賃貸需要がある物件とはいえ、様々なパターンで入居していただけるエリアでないと不動産投資は安定的に運営ができないと考えているわけです。
私が現状把握している不動産投資注意エリアのうち2件を実例として紹介します。
実例①：大分県杵築市
不動産投資ポータルサイトでよく見かける方も多いと思います。大分県杵築市は大手企業キャノンの工場がありましたが、業績不振から撤退をしてしまい、供給過剰のエリアと化してしまいました。
大手製造メーカーの工場なわけですから、このエリアの大家さんは相当な打撃を受けてしまい、家賃は1万円台、入居率は2割など値崩れが当然ながら発生しました。
未だに多くの物件がそのような状況で、投げ売り物件もよく見かけます。
実例②：宮城県仙台市泉区
こちらも物件を多く見かけるエリアですよね。宮城県仙台市泉区には東北学院大学の泉キャンパスがありますが、キャンパス統合計画で新キャンパスに統合すると言います。
泉キャンパスには教養学部などの学生が6000人ほど在籍しているので、その学生たちがいなくなってしまうということを考えるとこちらも悲劇です。
以前、大学の研修で泉区を訪問したことがありましたが、アパートが林立しており、周りには住宅のみ、駅前が少し栄えている程度でした。
ファミリー需要はあるかもしれませんが、このエリアのワンルームタイプだと入居付けは相当難しくなってしまうのではないでしょうか。
まとめ
このようにある工場や大学だけが近い物件というのは今は賃貸需要があっても、撤退や移転が発生してしまえば、一気に墓場と化してしまう危険が潜んでいます。
だからこそ、工場や大学だけでなく他にも賃貸需要が見込める物件を購入することが大切です。
私の物件は工場が近いものの、そちらに勤めている方は少なく、生活保護の方やご高齢の方など様々な方が住んでいます。
今回は、工場や学生が近いからと言って優良物件とは限らないということについてお話してきました。
おすすめの不動産投資書籍を紹介
＼不動産投資をする人なら必読のロングセラー本！／
まずはアパート一棟、買いなさい！
- 小資本でも不動産投資を拡大することができるノウハウが詰まっている
- 各金融機関の不動産融資に対する姿勢や特徴がわかる
- 低属性でも可能な不動産投資戦略が具体的に紹介されている
＼初心者～上級者まで必要なエッセンスが詰まった指南書／
初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資最強の教科書
- Q＆A形式で不動産投資における具体的なエピソードが詰まっている
- 心構えなど基礎的なことから融資付け、業者との付き合い方などが紹介されている
- 著者の裏話から預金通帳の中身まで具体的かつ実践的な内容があって面白い
＼中高属性向けの不動産賃貸業虎の巻！／
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書
- 不動産投資で確実に押さえるべきポイントが解説されている
- サラリーマンが不動産投資をするための進め方や全体像がわかる
- 管理会社の選び方、資金計画、シミュレーションまで細かく紹介されている
おすすめの不動産投資記事
● 生活保護受給者が多い賃貸アパート経営のメリット・デメリット
● 【収支結果】東京郊外の区分マンション現金購入後9ヵ月間のキャッシュフロー公開
● 不動産投資家にとって賃貸住宅「ビレッジハウス」が脅威すぎる【特徴、評判など完全解説】
● 【不動産投資】三井住友トラストに不動産担保ローン申し込み【融資不可だった理由と条件とは？】
今回は以上です。
さいごまでお読みいただきありがとうございました。
