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【不動産投資の歩み】工場や大学が近いから優良物件とは限らない【賃貸需要ゼロになかも?】

不動産投資
この記事は約13分で読めます。

こんにちは、たつごん(@tatsugonblog)です。

SNSの普及に伴い、不動産投資に関してYoutubeやブログなどで簡単に情報収集することができるようになったことから、不動産投資人口がどんどん増えています。

今回は、不動産投資をする上で工場や大学が近いために賃貸需要が高い物件が必ずしも優良物件であるとは限らないということについてお話していきます。

この記事はこんな人におすすめ
  • これから不動産投資を始めようと考えている人
  • 工場や大学の近くの物件を購入しようと考えている人

工場や大学が近い=優良物件という考え方

不動産投資をする上で重要になってくるのは、「賃貸需要」ですよね。そもそも住む人がいないと不動産投資は成り立ちません。

不動産を所有しているだけでは、当然のことながら利益を生み出すことはできず、融資で購入している場合は完全に破産です(笑)

だからこそ入居が多く見込めそうなエリアで不動産投資をしたいと考えるのは当然の考え方で、工場や大学があるエリアはそこからの入居が見込めるため注目されがちです。

私も大学や工場に近いことが不動産投資でプラスポイントになるのはその通りだと思います。

現に私が所有しているアパートは工場に近く入居が見込めるエリアでもあるので購入に至ったという感じなので、工場や大学が物件の近くにあるのは良い事です。

工場や大学が近い物件に潜む危険性

しかし、そのような物件が今後も安定して入居が見込めるかというと私はそうではないと考えています。

工場や大学に近いだけの物件というのは非常に危険なのではないかと考えているわけです。

ここでいう工場や大学に近いだけの物件というのは以下の条件が揃っている物件になります。

工場や大学に近いだけの物件
  • 駅から遠く、
  • 一つの大学や工場のみで成り立っているエリアで、
  • それ以外の賃貸需要が見込めない物件

このような一つの工場や大学に依存してしまっている物件は全国に沢山あります。

大学や工場が撤退・移転してしまう可能性…

もし大学や工場が移転・撤退をしてしまった場合、その周りにあった物件の入居付けは非常に難しくなります。

しかもそのようなエリアは競合がとても多いのでただでさえ供給過剰なのに…という状態です。すでに価格競争も激しく、入居者争奪戦なわけです。

工場や大学がそのエリアになくなってしまった場合、さらに家賃を下げなくてはなりません。それでも入居が埋まりません。負のスパイラルに陥っていきます。

なので、私は賃貸需要がある物件とはいえ、様々なパターンで入居していただけるエリアでないと不動産投資は安定的に運営ができないと考えているわけです。

私が現状把握している不動産投資注意エリアのうち2件を実例として紹介します。

実例①:大分県杵築市

不動産投資ポータルサイトでよく見かける方も多いと思います。大分県杵築市は大手企業キャノンの工場がありましたが、業績不振から撤退をしてしまい、供給過剰のエリアと化してしまいました。

大手製造メーカーの工場なわけですから、このエリアの大家さんは相当な打撃を受けてしまい、家賃は1万円台、入居率は2割など値崩れが当然ながら発生しました。

未だに多くの物件がそのような状況で、投げ売り物件もよく見かけます。

実例②:宮城県仙台市泉区

こちらも物件を多く見かけるエリアですよね。宮城県仙台市泉区には東北学院大学の泉キャンパスがありますが、キャンパス統合計画で新キャンパスに統合すると言います。

泉キャンパスには教養学部などの学生が6000人ほど在籍しているので、その学生たちがいなくなってしまうということを考えるとこちらも悲劇です。

以前、大学の研修で泉区を訪問したことがありましたが、アパートが林立しており、周りには住宅のみ、駅前が少し栄えている程度でした。

ファミリー需要はあるかもしれませんが、このエリアのワンルームタイプだと入居付けは相当難しくなってしまうのではないでしょうか。

まとめ

このようにある工場や大学だけが近い物件というのは今は賃貸需要があっても、撤退や移転が発生してしまえば、一気に墓場と化してしまう危険が潜んでいます。

だからこそ、工場や大学だけでなく他にも賃貸需要が見込める物件を購入することが大切です。

私の物件は工場が近いものの、そちらに勤めている方は少なく、生活保護の方やご高齢の方など様々な方が住んでいます。

今回は、工場や学生が近いからと言って優良物件とは限らないということについてお話してきました。

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今回は以上です。
さいごまでお読みいただきありがとうございました。

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