こんにちは、たつごん（@tatsugonblog）です。
不動産投資の人口が増えているということは何度も伝えていますが、実際のところ全員が成功しているというわけではありません。
中には、破産や変な物件をつかまされて不動産投資から退場する人も多くいます。
今回は、こんな物件を買うと失敗？不動産投資で注意すべき物件の特徴について紹介していきます。
こんな物件買うと失敗する？不動産投資で注意すべき物件の特徴
私も不動産投資をしていますが、始める前はかなりの時間不動産投資の勉強をしていました。それは、勉強しないと失敗することを知っていたからです。
そもそも資産運用をする上で勉強は必須というのは当たり前と思いますが、資産運用をする人の中には「営業マンに勧められて…」とか「何となく儲かりそうだから…」という軽率な考えで始める人も多いです。
不動産投資でもそういった人が多いですよね。せっかく稼いで貯めた多額のお金をよく知らない投資に平然と資金に回すなんて私には考えられません。。
注意すべき物件の特徴①借地権物件
不動産投資をされている有名な方で借地物件を購入している人もいますが、私は買おうとは思いません。絶対に所有権の物件を購入します。
借地権とは、文字通り、土地を借りる権利のことで、「借地権付き住宅」の場合、建物部分は自分の所有になる。つまり建物部分は、自由にリフォーム等手を加えることができる。借地権者（借り主）は定期的に地主に地代を払う義務を負う。借地権は、大きく分けて「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類がある。（SUUMO）
借地物件は税負担が軽く、利回りも高い傾向にあるため、購入される人がいるのだとは思いますが、出口戦略が非常に難しいです。
借地権物件なので売却したくても買い手がつきにくいのもデメリット。さらには、銀行評価が低いため融資も難しいと思います。
注意すべき物件の特徴②新築区分マンション
新築区分マンションについては以下の記事でも取り上げています。とにかく新築区分は利益どころか手出し(＝赤字)が発生するので絶対にやめましょう。
そもそも赤字を出す不動産投資って投資じゃないですよね(笑)
年金の代わり、保険の代わり、節税などの謳い文句で営業マンは売ってくるので、そのような言葉を聞いたら「あ、俺カモにされているな！」と察してください。
注意すべき物件の特徴③瑕疵担保免責物件
瑕疵担保免責の物件は一般的ではあるので、そこまで問題視はしていませんが、一応注意すべき特徴ということで紹介させていただきます。
宅建業者が自ら売主の場合、契約不適合責任を負う期間は、前項のような期間の取り決めがありますが、個人が売主の場合、買主が了承すれば、特約で保証責任を免除することが可能です。 これを契約不適合免責（瑕疵担保免責）と言います。（北辰不動産）
瑕疵担保免責というのは、売主「契約後は責任とらないからね～よろしく」ということなのですが、これは物件の下見をする際に入念とチェックしていれば避けられる問題ですよね。
不動産投資家の中ではノールックで購入される方もいるみたいですが、私はおすすめしません。ハイパー優良物件の場合でない限りは、しっかりと内見をして物件購入を決めるようにしましょう。
注意すべき物件の特徴④再建築不可物件
さいごに、再建築不可物件を紹介します。その名の通り、今は物件建っているけれども、建て直しはできない物件になります。
再建築不可物件とは、家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のこと。都市計画区域と準都市計画区域内だけにあります。（SUUMO）
建築基準法を接道義務を満たしていないため、再建築が不可というわけです。
再建築不可の物件は不動産投資ポータルサイトでよく見かけますが、私は買いたいとは言えません。これも出口戦略が難しいためです。
東京23区内や首都圏の一等地の物件ならば、再建築不可でも比較的取引されやすい（⇒価格が相場より安いため）のですが、それ以外の東京郊外や都市圏以外では厳しいと思います。
まとめ
今回は、不動産投資をするうえで注意すべき物件の特徴について紹介してきました。
不動産投資は、いま良ければOKではなく、今後も大丈夫か出口戦略などを考えてから不動産購入することが大切です。
なので、ダメ物件を購入しないよう、「不動産投資始めても大丈夫だ！」と自分が思えるまで勉強をして臨むようにしましょう！
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今回は以上です。
さいごまでお読みいただきありがとうございました。
