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不動産投資で新築区分マンション購入は絶対NG【メリット・デメリットや注意点を解説】

不動産投資
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おはよう、こんにちは、こんばんは、たつごん(@tatsugonblog)です。

本記事をご覧いただきありがとうございます。

たつごん
たつごん

ゆくゆくは不動産投資家になることを目指すたつごんです。不動産投資を行う上で新築マンションは絶対NGとされています。私も絶対に購入する予定はないです!

今回は不動産投資で購入してはいけない新築区分マンションのメリット・デメリットを一緒に学んでいきましょう!

✔本記事はこんな方向け
  • これから不動産投資を行う予定の人
  • 新築区分マンションを購入しようか悩んでいる人
  • 不動産投資家を目指して日々勉強中の人

私も不動産投資家を目指すため、日々勉強中です。そんな奴が信ぴょう性のない記事を書くな!と思われるかもしれませんが、毎日のように不動産情報や物件を精査しているため、俺も語れる!と思っていますw

上記のことを日々やっている理由は目利き強化(=不動産投資の勉強)のためです。不動産投資に関する本やブログも沢山拝見するようにしています。

将来は私が購入した保有物件などをこちらのブログで発信していきますので、どうぞ今後もお付き合いください。

不動産投資を失敗で終わらせないためにもある程度の勉強は必要です。セミナーに参加するもよし、書籍購入するもよしです。(一緒に頑張りましょう!)

あなたのスタイルに合った勉強をすることで不動産投資を成功に結び付けることができるはずです。以下、それぞれの特徴を「:」の右に書いてますので参考にどうぞ。

不動産投資勉強のすすめ

プレミアムオーナー.com:不動産投資の資料を一括請求できる

日本政策金融公庫:不動産投資の融資サポート(書類作成時に役立つ)

Casegood:不動産投資の知識が学べる実践型オンラインセミナー

ティー・フィック:中古区分マンション投資の相談ができる

ココザス:不動産投資をしたい方に向けた一括相談窓口

新築区分マンションはなぜ購入NGなのか

近年、20代から不動産投資を始める人も増えているみたいで、新築区分マンションを勧める不動産会社(楽〇不動産とかもw)が押し売りしているみたいですね。

融資が厳しくなってたりもするので、区分マンション投資をする人が多いようです。

たつごん
たつごん

好条件の中古区分マンションを購入しているなら良いけど、新築区分を買っている人もいそうだね…。

新築区分マンションは購入してはいけないと言われていますが、それはなぜなのでしょうか。まずは、そのデメリットをご紹介していきます。

デメリット①:ほとんど儲からない(CFが小さい)

新築区分マンションを購入して賃借人をつけるところまでは確実に順調にいくのですが、そのあとのキャッシュフロー(CF)の面で苦労することが多いです。

購入金額満額で融資を受けた場合、その返済を行う必要があるため数千円の手残りになる、あるいは手元に残る収入がマイナスになることも考えられます。

手残りがない=投資する対象から外れるというのが投資を行う上で必要な判断となるため、私は即投資対象から外してます。

一方で中古マンションだと満額ローンで組むことはほぼ無理かもですが、キャッシュフローは新築と比べると数百万の物件を購入したら数万円ほど見込めます。←この場合は中古区分マンションは投資対象となります。

デメリット②:購入後の資産価値が急減する

新築区分マンションはあなたが購入した瞬間に新築ではなく中古となります。あなたが今後売却する際には新築ではなく築浅や中古で売ることになるため、資産価値は大きく下がります。

戸建てとマンションを徹底比較!(OPENHOUSE)より引用

上記はオープンハウスの新築マンション購入時の資産価値の推移を表したグラフになります。こちらご覧いただくと、30年後には新築当初の価値の半分ほどまで低下していることがわかります。

逆に言えば、20年、30年を過ぎたときに中古マンションとして購入をすると資産価値はそれほど下がらないことになります。

築20~30年となると修繕が必要な場合もありますが、鉄骨造などとなると木造と比較して頑丈なのであえてその築年数の中古マンションを狙って投資を行うのが良いかなと思います。私はそのつもりです。

デメリット③:担保評価が出ない

残念なこととして、新築区分マンションは銀行の担保評価を出すことがほぼ不可能です。

担保評価とは、

担保評価とはその不動産が「いくらで売れるのか」を算出することを意味します。高く売れる不動産は担保評価が高く、安くしか売れない不動産は担保評価が低いことになります。

融資金額は担保評価によって決まる! その仕組みとは?より引用

金融機関で不動産投資ローンを組みますが、万が一支払いができなくなったときの資金回収を行えるように不動産を担保としておきます

その評価額が新築区分マンションの場合、出ないわけですから大変ですよねwほとんど儲からない(赤字になりやすい)上に担保評価額が出ないということは破綻する可能性が高くなるということです。

それくらい新築マンションを買うということは新築という名前を買うということと同義だと言えるのです。

新築区分マンションのメリットはあるの?

ここまで、新築区分のデメリットを述べてきましたが、新築区分マンションを購入するメリットは果たしてあるのでしょうか?

私は「これは本当にメリットか?」と思うくらいですが、一応メリットはあります。以下ご紹介していきますね。

メリット①:節税対策になる

収益がマイナスになることで所得税が下がり還付を受けることができる=節税になるということです。

不動産投資を行った結果、収入がマイナスになっているため税金が戻ってきます。

給与が高い人がやることでその恩恵を受けることができるためお医者さんや自営業を営む経営者に向いている話です。

しかし、通年で考えると節税以上に損をしていたケースもあるため果たして本当に節税効果になっているのか怪しい所です。

メリット②:後々かかる費用が少ない

新築物件なので修繕費用が大きくかからないのが特徴です。急な修繕費がかかったら新築なのに…ってなりますよねw

すぐにメンテナンス費用や修繕費が発生しないのは投資をするうえでとても安心材料になります。

中古マンションとなると水道管が破損したり、フローリングの張替えが必要だったりと様々な費用がかかることがあります。

新築区分マンション投資を行った場合はしばらくは安定経営ができるのは確かなことと言えます。

メリット③:自己資金0で始められる

多くの不動産会社は新築区分購入の際にフルローンで組める提案をしてくれます。金額全て融資で受けることができるので自己資金0で始められます。

ひねくれて考えてみると「フルローン組んでも良いから買ってくれ」って言ってるもんじゃないかなと思うのが私です。

そもそも、新築区分マンションは本体価格に2~3割上乗せした形で販売していることが大半です。それだけ不動産会社は儲かるということ。

自己資金0で手軽に始められる、これをメリットと捉えがちですが、上記のような思惑もある可能性があるということを知っておく必要があるでしょう。

まとめ:赤字になる可能性が高いので注意

これまで新築区分マンションの購入メリットとデメリットを述べてきましたが、いかがでしたでしょうか。

私からすればメリットは修繕費用がかからないということのみのように感じました。私見が多くて申し訳ないです…w

ですが、新築区分を購入すると節税対策、保険代わりになるどころか赤字になる可能性を含んでいることを考えた上でこれらに手を出す必要があります。

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